路面破損沒(méi)人修，信箱生銹沒(méi)人管……在北京市朝陽(yáng)區(qū)垡頭北里社區(qū)，80歲的劉大爺說(shuō)起小區(qū)問(wèn)題時(shí)滿肚子苦水。他多次給物業(yè)公司打電話反映問(wèn)題，可幾乎從來(lái)沒(méi)有人理會(huì)他。

因物業(yè)問(wèn)題而煩心苦悶的不止劉大爺一人?！斗ㄖ稳?qǐng)?bào)》記者近日走訪北京、天津等地10多個(gè)老舊小區(qū)發(fā)現(xiàn)，車輛亂停亂放、垃圾隨意丟棄、流動(dòng)商販隨意出入等問(wèn)題在老舊小區(qū)普遍存在，當(dāng)前有的老舊小區(qū)根本沒(méi)有物業(yè)管，有的物業(yè)公司管得很差。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不交費(fèi)，而一些物業(yè)公司也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

在新一輪老舊小區(qū)改造中，補(bǔ)齊物業(yè)管理服務(wù)短板、完善長(zhǎng)效管理機(jī)制的呼聲甚高，多地推出相關(guān)政策和措施。

多位接受記者采訪的專家指出，從長(zhǎng)期來(lái)看，居民需要提高對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認(rèn)識(shí)；物業(yè)公司需要通過(guò)依法、公開(kāi)、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費(fèi)；相關(guān)政府部門則需要督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平，可通過(guò)完善獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制促使物業(yè)管理長(zhǎng)期良性運(yùn)行，讓居民生活更方便、更放心。

小區(qū)居民

出現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)人管也管不好

“你看這路面，要么缺磚少瓦，要么坑洼不平，我每回出門都得小心翼翼。”1月16日下午，戴著鴨舌帽、身穿藏藍(lán)色外套的劉大爺站在垡頭北里社區(qū)十六號(hào)樓路邊，指著坑坑洼洼的路面對(duì)記者說(shuō)。

針對(duì)路面問(wèn)題，劉大爺已經(jīng)連續(xù)向物業(yè)公司反映數(shù)月，“每次他們都說(shuō)知道了，但就是沒(méi)見(jiàn)人來(lái)修過(guò)”。對(duì)于物業(yè)公司的“不作為”，劉大爺說(shuō)自己已經(jīng)司空見(jiàn)慣了，比如5年前他就反映過(guò)信箱生銹問(wèn)題，同樣是多次反映無(wú)人理睬。

那時(shí)候，小區(qū)為了每棟樓收件方便，在各單元樓前放置了信箱。結(jié)果因?yàn)榉旁跇菍油猓糠晗掠晏鞖?，信箱里都?huì)滲水，久而久之生了銹，很難打開(kāi)信箱門。劉大爺給物業(yè)公司打電話，想讓他們把信箱放回樓道里，結(jié)果沒(méi)人理他。

“很多次，我訂閱的報(bào)紙都濕透了，根本無(wú)法閱讀。**是大伙把信箱擰下來(lái)，安進(jìn)樓道里。”劉大爺說(shuō)，像這樣的事還有很多，但物業(yè)工作人員一年到頭見(jiàn)不到幾回，有了問(wèn)題更是求助無(wú)門。

家住北京市佳和園新區(qū)的王薇(化名)對(duì)此深有體會(huì)。“夏天一些頂樓住戶家里漏水，小區(qū)里部分道路坑坑洼洼，單元門老舊到無(wú)法關(guān)緊等等，這些問(wèn)題根本沒(méi)人管。”王薇對(duì)記者說(shuō)。

此外還有停車問(wèn)題。據(jù)王薇介紹，雖然小區(qū)門口設(shè)有升降桿，但平時(shí)并不啟用，一些外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)，擠占了小區(qū)的車位，使得小區(qū)內(nèi)部車輛經(jīng)常“無(wú)處落腳”；還有一些業(yè)主為了自己停車方便，使用各種方法占車位，有用電動(dòng)車、自行車或三輪車占位的，還有安裝地鎖的。她和鄰居們多次向物業(yè)反映這些問(wèn)題，但至今沒(méi)有妥善解決。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些老舊小區(qū)從無(wú)物業(yè)到引入物業(yè)后，管理運(yùn)營(yíng)情況雖然有所改善，但仍然存在困境。隨著居民對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，管理成本相應(yīng)增加，提高物業(yè)費(fèi)成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾。

前段時(shí)間，北京市石景山區(qū)一小區(qū)居民因收取停車管理費(fèi)而與物業(yè)公司爭(zhēng)論不休。該小區(qū)住房為上市交易的房改房，早在2018年，小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位將水電氣暖、物業(yè)管理等責(zé)任剝離出來(lái)交給物業(yè)公司。物業(yè)公司接手后，為了緩解小區(qū)停車位緊張，便啟動(dòng)停車收費(fèi)管理，一個(gè)月120元，一年1440元。居民認(rèn)為，小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位每年會(huì)提供一筆資金，足夠支撐物業(yè)搞好服務(wù)，因此物業(yè)公司不應(yīng)再向居民另收費(fèi)用。

物業(yè)公司

物業(yè)費(fèi)難收“入不敷出”不好管

對(duì)于小區(qū)居民的吐槽，物業(yè)公司也有苦衷。

北京市某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，許多老舊小區(qū)剛建時(shí)是沒(méi)有物業(yè)的，也沒(méi)有物業(yè)費(fèi)一說(shuō)，因此在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)需要收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，很多居民不愿意交。

“有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是看個(gè)門、掃掃地，還有些業(yè)主認(rèn)為只要不收費(fèi)用，怎么管理無(wú)所謂。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，老舊小區(qū)本就因基礎(chǔ)設(shè)施不完善等容易出問(wèn)題，平時(shí)需要維修花錢的地方很多，有時(shí)候還有孤寡老人需要照顧，即使全額收完物業(yè)費(fèi)還不**能保持運(yùn)轉(zhuǎn)，更別提盈利了。

該負(fù)責(zé)人提到，很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務(wù)交費(fèi)觀念，這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)，“別說(shuō)提高物業(yè)費(fèi)了，當(dāng)下的物業(yè)費(fèi)都收不齊，這樣一來(lái)又會(huì)影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量”。

據(jù)天津市某街道辦物管科工作人員介紹，很多老舊小區(qū)目前缺乏維修基金，政府撥款又遲遲下不來(lái)，因?yàn)槿狈Y金，很多物業(yè)公司不愿意來(lái)、已有的物業(yè)公司換不掉，而現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)也因此存在管理能力不足、服務(wù)意識(shí)和水平差的問(wèn)題，居民認(rèn)為自己的需求沒(méi)有得到滿足，更不愿意交納物業(yè)費(fèi)，于是形成惡性循環(huán)。

“在實(shí)際工作中，還存在權(quán)屬確定困難的問(wèn)題。”上述工作人員說(shuō)，以窨井蓋為例，道路上的窨井蓋出了問(wèn)題很容易找到負(fù)責(zé)單位去管理，但老舊小區(qū)窨井蓋出問(wèn)題時(shí)，找不到對(duì)此負(fù)責(zé)的相關(guān)部門，市政維修資金項(xiàng)目中也找不到這一項(xiàng)。居民最先想到和**能找的只有物業(yè)，但物業(yè)既沒(méi)錢又沒(méi)專業(yè)隊(duì)伍，有時(shí)候物業(yè)或者居委會(huì)能自己幫著解決問(wèn)題，有些時(shí)候就只能放任不管。

專家建議

短期內(nèi)可由政府提供專項(xiàng)補(bǔ)助

為解決老舊小區(qū)物業(yè)管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。

北京市朝陽(yáng)區(qū)探索“國(guó)企兜底、先嘗后買”新模式：由政府牽頭成立國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)老舊小區(qū)物業(yè)“兜底”服務(wù)，采用“先嘗后買”模式，逐漸實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。

牛王廟南院小區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)左家莊街道順源里社區(qū)，是20世紀(jì)70年代建成的老舊居民小區(qū)，是純公房小區(qū)的代表。如今，該小區(qū)已經(jīng)形成“政府兜底公共服務(wù)、專業(yè)服務(wù)先嘗后買、物業(yè)經(jīng)費(fèi)四方共籌”的物業(yè)管理模式，居民物業(yè)費(fèi)低，對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率高，物業(yè)費(fèi)收交率達(dá)85%，走出了售后公房小區(qū)物業(yè)管理的“牛王廟模式”。

天津則致力于打造智慧低碳社區(qū)商業(yè)模式，向老舊小區(qū)居民宣傳物業(yè)進(jìn)駐優(yōu)勢(shì)，提升居民的交費(fèi)意愿；對(duì)于物業(yè)公司則實(shí)行末位淘汰制，定期更換居民滿意度不高的物業(yè)公司。

據(jù)天津市南開(kāi)區(qū)學(xué)府街道公共管理辦公室主任張偉介紹，針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理資金缺乏的情況，街道通過(guò)社區(qū)消費(fèi)的升級(jí)運(yùn)營(yíng)，如提供家政、維修等方式平衡物業(yè)管理方收支；同時(shí)提供可提供的資源，如將公共建筑屋頂進(jìn)行屋頂光伏發(fā)電等方式獲取低碳節(jié)能服務(wù)收益。

記者近日來(lái)到天津市南開(kāi)區(qū)龍興里小區(qū)，看到小區(qū)門口24小時(shí)都有保安值守，安保設(shè)施完善，居民樓防盜門均可安全使用，停車位充足，車輛有序擺放，住宅墻面無(wú)明顯墻體脫落，小區(qū)路面和樓道干凈整潔，還有樓房加裝了電梯。如果不是詢問(wèn)居民，很難想到這是1990年建成的老小區(qū)。

“住在這里感覺(jué)挺好，有什么事反映到物業(yè)那里基本也都能解決，物業(yè)對(duì)居民生活也比較上心。”正在小區(qū)內(nèi)健身場(chǎng)所鍛煉的老年人說(shuō)。

近日，住建部等三部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》，提出居民就結(jié)合改造工作同步完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制形成共識(shí)的，方可納入改造計(jì)劃。居民對(duì)改造后的物業(yè)管理模式、交納必要的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等，集體協(xié)商形成共識(shí)并書面(線上)確認(rèn)的，方可開(kāi)工改造。

多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負(fù)責(zé)人認(rèn)為，老舊小區(qū)的改造和維護(hù)都需要投入大量經(jīng)費(fèi)，短期內(nèi)政府可以提供一些專項(xiàng)補(bǔ)助；但長(zhǎng)期看，還需居民提高對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認(rèn)識(shí)，通過(guò)依法、公開(kāi)、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費(fèi)，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平。

“政府部門可以對(duì)物業(yè)公司起到監(jiān)督和促進(jìn)作用，同時(shí)由社區(qū)、街道等在物業(yè)公司和老舊小區(qū)之間進(jìn)行居中協(xié)調(diào)、溝通，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)‘三基本’服務(wù)，即基本保潔、基本綠化、基本養(yǎng)護(hù)。同時(shí)實(shí)行獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制，促使物業(yè)管理的長(zhǎng)期良性運(yùn)行。”華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)說(shuō)。

北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華則建議，原產(chǎn)權(quán)單位在引入物業(yè)公司時(shí)，可以在協(xié)議中設(shè)定協(xié)助物業(yè)公司與業(yè)主建立良性關(guān)系的條款；可以在前幾年提供**的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，也可以提供小區(qū)附屬設(shè)施改造的資金。

他舉例稱，可由原產(chǎn)權(quán)單位與物業(yè)公司簽訂“三供一業(yè)”協(xié)議，約定前3年的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)按照梯度補(bǔ)給物業(yè)公司，在業(yè)主認(rèn)可物業(yè)公司后，物業(yè)公司可與業(yè)主另簽合同。這種舉措能在**程度上緩解老舊小區(qū)物業(yè)管理矛盾。

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