物業(yè)維修資金：如何避免沉睡和“緊急”濫用

民法典實施后有了“緊急情況”條款 律師：資金的倒查監(jiān)督機制需健全

電梯故障，屋頂漏水，外墻滲漏，樓體外立面脫落，這些在房屋使用過程中常見的問題都有可能用到物業(yè)維修資金；民法典實施以后，對物業(yè)維修資金的使用進行了詳細(xì)規(guī)定。連日來記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于使用物業(yè)維修資金需要征得2/3以上業(yè)主同意，并且申請使用的過程較漫長，不少小區(qū)的物業(yè)維修資金長期處于“沉睡”狀態(tài)，物業(yè)管理公司動用物業(yè)維修資金對小區(qū)進行升級、修繕的積極性不高；而在部分小區(qū)，民法典中關(guān)于緊急情況下使用維修資金的相關(guān)規(guī)定也被物業(yè)管理方加以“利用”，對小區(qū)內(nèi)的設(shè)施進行了維修。

相關(guān)專家表示，物業(yè)維修資金的使用要做到既順暢、不讓資金在急需使用時陷入僵持，又要讓資金用在刀刃上，避免資金被濫用，為此要在兩者之間找到平衡；隨著與民法典相配套的《廣州市維修資金管理辦法(征求意見稿)》通過并實施，廣州市物業(yè)維修資金的使用將更加規(guī)范。

1舊情況：有的物業(yè)維修資金長期“沉睡”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，動用物業(yè)維修資金要走規(guī)定程序，如果業(yè)主意見達(dá)不成一致，維修往往就會陷入僵局；而對于那些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)來說，要使用物業(yè)維修資金，物業(yè)公司的積極性并不高，小區(qū)的物業(yè)維修資金因此長期處于“沉睡”狀態(tài)。

癥結(jié)1：

“2/3以上業(yè)主同意”難達(dá)成

張勁松是廣州一家物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，早在3年前，因為其所在小區(qū)有多棟樓的屋頂漏水，小區(qū)業(yè)主多次提出對天臺漏水問題進行修繕。

經(jīng)過第三方評估，屋頂漏水修繕費用大約需要70萬元。而該小區(qū)的物業(yè)管理費用在過去幾年里已經(jīng)捉襟見肘。張勁松于是提出使用物業(yè)維修資金，但過去兩年來，這個方案卻遲遲未能通過，癥結(jié)就在于難以湊齊2/3以上業(yè)主同意。

為此，物業(yè)公司的工作人員要挨家挨戶找人簽字，要么就是找不到業(yè)主，即便找到了，也有業(yè)主不愿意簽字；還有一部分業(yè)主是將自己的房子租給了別人，而租客又不能代替業(yè)主簽字。去年張勁松和同事忙了3個月，始終沒有湊齊2/3業(yè)主同意，工程只能繼續(xù)擱淺。

張勁松說，不少業(yè)主對物業(yè)維修資金存在誤解，有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)維修資金是屬于個人的，還有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)維修資金應(yīng)該只用來修小區(qū)里的道路、電梯等公共措施，而修繕屋頂?shù)脑捦簧婕绊敇遣糠钟脩?，與自己無關(guān)。該情況僵持到今年一月份，最終只能由相關(guān)住戶自籌資金對自家天臺進行簡易的修繕。

張勁松介紹，該小區(qū)的物業(yè)維修資金還有600萬元可供使用，而要使用這些資金，簽名同意的業(yè)主數(shù)量需要達(dá)到業(yè)主總數(shù)的2/3以上；湊齊簽字后，物業(yè)公司再將物業(yè)維修資金申請表和業(yè)主簽名一起提交上去，才能進行下一步流程。“我已經(jīng)記不清上次使用物業(yè)維修資金時是什么時候了，現(xiàn)在一有業(yè)主提出申請，我就很頭疼。”

癥結(jié)2：沒有業(yè)委會，

維修資金使用“難上加難”

廣州市祈樂苑小區(qū)業(yè)主委員會主任冼敏強告訴記者，前些年，該小區(qū)物業(yè)維修資金基本上處于“沉睡”狀態(tài)，已經(jīng)有很多年沒有較大金額的使用了。其根本原因就在于使用、審批流程復(fù)雜，根據(jù)該小區(qū)的維修資金管理辦法，需要召開業(yè)主大會，經(jīng)2/3以上業(yè)主表決同意，過程非常漫長；征得2/3以上業(yè)主表決同意后還要公示一個月，然后再向廣州市維修資金管理中心進行申請。根據(jù)冼敏強的經(jīng)驗，哪怕是使用2萬元的金額，前后也需要長達(dá)1年時間。所以這些年小區(qū)里的很多日常返修都是從小區(qū)共有賬戶中支出，物業(yè)維修資金基本上沒有動過。

“對于沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主想動用物業(yè)維修資金更是難上加難。物業(yè)管理公司對于使用物業(yè)維修資金積極性不高，因為取得‘雙2/3’以上業(yè)主表決以及‘雙1/2’以上業(yè)主同意通常**困難。而如果**因為手續(xù)不齊全，或者被發(fā)現(xiàn)存在簽名造假的情況，物業(yè)公司往往還要被處罰。”廣州市人大代表、廣東穗恒律師事務(wù)所主任林淑菁律師說。

林淑菁所在的律師事務(wù)所長期以來從事社區(qū)法律服務(wù)工作，每年都要參與調(diào)解大量與社區(qū)群眾密切相關(guān)的糾紛，其中關(guān)于物業(yè)維修資金方面的糾紛占了很大比例。林律師說，像此類物業(yè)管理公司不動用物業(yè)維修資金解決小區(qū)公共安全隱患而被業(yè)主投訴的糾紛，她每年都要接待咨詢及參與調(diào)解20例以上。在她接手的案例中，就有過業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)公司偽造了業(yè)主簽名想要使用物業(yè)維修資金的情況。“沒有業(yè)委會把關(guān)的話，這中間造假或信息不透明的空間的確比較大，很難甄別出簽名的人中哪些是業(yè)主字跡哪些不是。”

記者了解到，我市最近一次披露物業(yè)維修資金使用情況是在2019年。數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，來自廣州市**921個小區(qū)的24萬名業(yè)主共繳存物業(yè)專項維修資金19185.01萬元，全年使用物業(yè)專項維修資金3358.67萬元。

2

新做法：“緊急情況”條款出爐

物業(yè)維修資金使用更“任性”

一方面是有小區(qū)物業(yè)維修資金長期處于“沉睡”狀態(tài)，另一方面，隨著民法典的實施，民法典中關(guān)于“緊急情況下動用小區(qū)物業(yè)維修資金”的條款，也被部分物業(yè)管理公司加以運用。“部分小區(qū)的物業(yè)管理公司會憑借‘緊急情況’條款，繞開小區(qū)‘雙2/3’業(yè)主參與表決突擊使用物業(yè)維修資金，這是新情況。”林淑菁同時表示，隨著民法典的實施，的確存在“緊急情況”條款被濫用、小區(qū)居民覺得物業(yè)維修資金未經(jīng)正常程序被使用而不滿的情況。過去1年間，她和同事們已經(jīng)參與調(diào)解了十多起類似的案例。

案例1：

住戶質(zhì)疑修電梯價格偏高 且未經(jīng)過自己同意

市民劉姨等人反映，其所在小區(qū)3號電梯頻繁出現(xiàn)故障，物業(yè)管理公司于去年3月申請使用物業(yè)維修資金。但最終公布的電梯維修報價偏高，一臺電梯的維保費用達(dá)到21萬元，并且維保單位沒有經(jīng)過公開招標(biāo)，且在申請使用物業(yè)維修資金時沒有經(jīng)過多數(shù)住戶同意。

律師事務(wù)所接到調(diào)解任務(wù)后向該物業(yè)管理公司了解情況。對方介紹，3號電梯多次出現(xiàn)停頓、困梯現(xiàn)象，是由于電梯螺旋編碼器出現(xiàn)故障，抱閘及曳引輪也出現(xiàn)機械故障；物業(yè)通過上門簽名和電子投票系統(tǒng)相結(jié)合的方式收集了住戶意見；至于報價21萬元，則是經(jīng)過對3家電梯維保機構(gòu)進行比價后選了價格**的一家，但公示期只有15天。經(jīng)律師調(diào)解，物業(yè)管理公司重新將項目預(yù)算審價報告和電梯維保比價報告張貼在小區(qū)并公示1個月。

案例2：

時間倉促“先斬后奏” 業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)太“任性”

業(yè)主方某等人反映，物業(yè)管理公司在未經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，動用了約50萬元物業(yè)維修資金對小區(qū)外墻排污管進行更新，且只是在事后公示，項目資金使用情況不夠詳細(xì)，且未列明資金使用的必要性，這種“先斬后奏”的做法太“任性”。

調(diào)解律師在組織座談時了解到，該樓棟外墻排污管在上一年雨季就曾出現(xiàn)過爆裂和滲漏情況，已有部分住戶家中出現(xiàn)滲水，對排污管進行更換已非常迫切，所以最終在未召開業(yè)主大會進行表決并經(jīng)過2/3以上業(yè)主同意的情況下，由業(yè)主委員會提出使用物業(yè)維修資金的申請，并具體由物業(yè)管理公司實施。

物業(yè)管理方也承認(rèn)，此次維修的確時間倉促，程序上有所疏漏。經(jīng)過調(diào)解，最終在小區(qū)顯著位置張貼致歉信，并對資金使用詳細(xì)情況進行公示；同時召開業(yè)主大會，對小區(qū)共有資金使用管理辦法進行修改。

案例3：

業(yè)主認(rèn)為“不夠緊急” “修他人屋頂卻讓自己買單”不妥

60歲的市民朱某表示，其所在小區(qū)物業(yè)管理公司在未經(jīng)自己同意的情況下，以小區(qū)天臺滲漏為由申請緊急使用物業(yè)維修資金。他認(rèn)為部分樓棟屋頂出現(xiàn)漏水不屬于影響到小區(qū)公共區(qū)域的情況，也不夠“緊急”，并且維修他人屋頂卻讓自己買單，他覺得不妥。

調(diào)解團隊走訪了解到，該小區(qū)至少有4棟樓的樓頂因為年久失修而出現(xiàn)漏水，給頂層住戶日常生活帶來很大影響。經(jīng)向朱某解釋，小區(qū)其他樓棟的屋頂雖然受影響的是特定住戶，但卻屬于小區(qū)公共區(qū)域，出現(xiàn)屋頂滲漏，符合民法典中“緊急情況下使用公共維修資金”的情況，且有第三方機構(gòu)提交的鑒定報告。換言之，如果朱某居住的樓頂出現(xiàn)滲漏或外墻脫落，同樣可以申請使用物業(yè)維修資金。經(jīng)過耐心調(diào)解，消除了朱某的誤解。

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